Договор купли продажи будущей квартиры

Содержание

Предварительный договор купли-продажи недвижимости – Договор купли-продажи недвижимости

Договор купли продажи будущей квартиры

город ___________________                                     «_______»_______________________20___г.

Мы, Гр._______________________________________________________________________________,

паспорт серии _________ № ______________, выдан «_______»___________________________ года, _________________________________________

_______________________________________________________________________________________, «_______»________________________ года рождения,

зарег. по адресу: _______________________________________________________________________,

Гр. __________________________________________________________________________________,

паспорт серии _________ № ______________, выдан «_______»___________________________ года, _________________________________________

_______________________________________________________________________________________, «_______»________________________ года рождения,

зарег. по адресу: ______________________________________________________________________,

именуем. в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и

Гр. __________________________________________________________________________________,

паспорт серии _________ № ______________, выдан «_______»___________________________ года, _________________________________________

_______________________________________________________________________________________, «_______»________________________ года рождения,

зарег. по адресу: _______________________________________________________________________,

именуем. в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», действуя добровольно, находясь в здравом уме и ясной памяти, заключили настоящий Предварительный договор далее «Договор» о нижеследующем:

1. Предмет Договора

Стороны обязуются в срок и на условиях Договора заключить договор купли-продажи, далее «Основной договор», жилого помещения в виде ____________________________________ расположенного по адресу: _______________________

  (квартира, комната, доля в квартире, дом, и т.д.)

_________________________________________________________________________________________, (далее – «Недвижимость»), по цене, эквивалентной ___________________________________________________________________________

_________________________________________________________________________________________.

2. Описание Недвижимости

2.1 Объект имеет следующие характеристики: Площадь  _____________/_____________/_____________ кв. м, телефон в

                   общая                        жилая                     кухня

 объекте: ____________________________, номер телефона: _________________________, телефон является ___________________________.

имеется / отсутствует                                                                                                     отдельным / спаренным

Продавец обязуется не переводить на другое лицо и не снимать установленный в Недвижимости телефонный номер до и после государственной регистрации Основного договора, подписать нотариально удостоверенное заявление о переводе телефонного номера на имя Покупателя и передать его Покупателю при подписании Основного договора.

2.2 В Недвижимости на момент заключения Договора зарегистрированы следующие лица: __________________________________________________________________________________________.

3. Условия заключения Основного договора

3.

1 Основной договор должен быть составлен и подписан Сторонами в __________________________________________

простой письменной / нотариальной

форме в срок до  «_______»_______________________20__г. и в течение 2 (двух) дней со дня подписания подан на государственную регистрацию.

3.

2 Продавец заявляет что:

3.

2.1 к моменту подписания Основного договора в Недвижимости будут зарегистрированы следующие лица:______________________________________________________________________________________.

3.

2.2 к моменту подписания Основного договора Недвижимость не будет сдана в аренду (найм), не будет находиться во временном пользовании, не будет заложена, не будет находится в споре, под запрещением (арестом);

3.

2.3 на момент подписания Договора Продавцом не заключен договор/соглашение, в соответствии с которым Продавец обязуется продать Недвижимость иному лицу (не Покупателю);

3.

2.4 совершеннолетний(-е) собственник(-и) Недвижимости, члены семьи собственника(-ов) и иные лица, состоящие в ней на регистрационном учете, под опекой и попечительством, на учете в ПНД и в НД не состоят, оставшихся без родительского попечения несовершеннолетних членов семьи собственника(-ов) не имеется;

3.

2.5 регистрационный учет по месту жительства в Недвижимости не ограничен;

3.

2.6 Недвижимость несанкционированной перепланировке или переоборудованию до подписания настоящего договора ___________________________________. Дом, в котором находится Объект, в перечень домов под снос, реконструкцию, капитальный ремонт _______________________________________.

      (включен/ не включен)

3.

2.7 из Недвижимости никто не снят с регистрационного учета временно (в армию, в места лишения свободы и др.);

3.

2.8 Недвижимость совместно нажитым имуществом _________________________________.

(является / не является)

3.

3 Продавец обязуется полностью погасить задолженности по коммунальным и иным платежам (в том числе за газ, электроэнергию, отопление, домофон), а также по абонентской плате за пользование телефонным номером, за междугородние и международные переговоры за период до даты подписания Акта приема-передачи Недвижимости, что должно подтверждаться квитанциями об оплате, которые вместе со всеми экземплярами ключей подлежат передаче Покупателю. В случае обнаружения фактов, свидетельствующих о наличии задолженностей по коммунальным и иным платежам Покупатель вправе соразмерно уменьшить покупную цену Недвижимости и оплатить их самостоятельно.

3.

4 Продавец обязуется немедленно уведомить Покупателя об ухудшении состояния Недвижимости, оборудования и имущества, подлежащего передаче Покупателю согласно описи имущества, далее “Опись имущества”, составляемой по желанию Сторон и прилагаемой в этом случае к Договору.

3.

5 Недвижимость должна быть освобождена Продавцом от имущества, не входящего в ее цену и  передана  Покупателю по Акту приема-передачи не позднее ________________________________ дней с даты выдачи Покупателю Свидетельства о государственной регистрации права.

3.

6 Объект будет оформляться в собственность следующего лица/лиц: ________________________________________________________________________________________ или иного лица по указанию Покупателя.

4. Расчеты Сторон

4.

1 Цена Недвижимости составляет денежную сумму, эквивалентную ________________________________________________

4.

2 Расходы оплачивают:

4.

2.1 сбор документов необходимых для государственной регистрации Основного договора и перехода

права по нему – Покупатель;

4.

2.2 подготовка проекта Основного договора – Покупатель;

4.

2.3 государственная регистрация Основного договора и перехода права по нему – Покупатель;

4.

2.4 аренда индивидуального банковского сейфа, дополнительное соглашение к договору аренды – Покупатель;

4.

3 Расчеты по Основному договору производятся через депозитарную ячейку депозитария «Даев Плаза», находящегося по адресу:  _____________________________________________________________  При этом денежные средства, причитающиеся Продавцу в качестве цены Недвижимости, помещаются на хранение в индивидуальный банковский сейф (условия допуска к сейфу определяются дополнительным соглашением к договору аренды сейфа), ключ от которого находится у Покупателя, и изымаются лицами, указанными в дополнительном соглашении к договору аренды сейфа, после регистрации Основного договора и перехода права по нему.

4.

6 В случае возникновения дополнительных расходов по инициативе одной из Сторон их оплачивает Сторона-инициатор.

5. Ответственность Сторон

5.1 Если при подписании Акта приема-передачи Недвижимости имущество, указанное в Описи, будет отсутствовать или будет повреждено, Продавец обязуется полностью возместить Покупателю расходы последнего по приобретению или восстановлению недостающего или поврежденного имущества.

5.2 В случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения любого из условий Договора, сообщения недостоверных сведений, выявления обстоятельств, которые могут привести к признанию Основного договора недействительным, настоящий договор считается расторгнутым.

5.3 Если Основной договор не может быть заключен вследствие наступления обстоятельств непреодолимой силы, то есть обстоятельств чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях, настоящий договор считается расторгнутым.

5.4 Окончание срока действия Договора не влечет прекращения обязательств в соответствии с п.5.1, 5.2, 5.3. Договора.

6. Дополнительные условия

6.1 Стороны обязуются информировать друг друга о:

6.1.1 возникновении обстоятельств, которые могут влиять на исполнение Договора, в том числе об изменении гражданского состояния, утере документов или изменении реквизитов документов, удостоверяющих личность, изменении постоянного места жительства;

6.1.2 невозможности получения уведомлений в связи с предполагаемым отсутствием и сообщать информацию об иной возможности оповещения отсутствующей Стороны.

6.3 Договор заключен на срок до дня, указанного в п.3.1 Договора.

6.4 Все изменения и дополнения к Договору совершаются по согласию Сторон в письменной форме в виде Дополнительного соглашения к Договору, которое в случае составления прилагается к настоящему Договору и является его неотъемлемой частью.

7. Настоящий Предварительный договор составлен и подписан в 2 (двух) экземплярах, имеющих равную юридическую силу.

__________________________________________________________________________________

__________________________________________________________________________________

Источник: https://dogovor-urist.ru/%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80%D1%8B/%D0%BE%D0%B1%D1%80%D0%B0%D0%B7%D0%B5%D1%86-%D0%BF%D1%80%D0%B5%D0%B4%D0%B2%D0%B0%D1%80%D0%B8%D1%82%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D0%BD%D1%8B%D0%B9_%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80_%D0%BA%D1%83%D0%BF%D0%BB%D0%B8-%D0%BF%D1%80%D0%BE%D0%B4%D0%B0%D0%B6%D0%B8_%D0%BD%D0%B5%D0%B4%D0%B2%D0%B8%D0%B6%D0%B8%D0%BC%D0%BE%D1%81%D1%82%D0%B8/

Предварительный договор купли-продажи будущей недвижимости

Договор купли продажи будущей квартиры

Инвестиционную деятельность в России ученые обычно относят к предпринимательской, распространяя на инвесторов требования, риски и другие особенности предпринимательской деятельности.

Отчасти этот подход не лишен здравого смысла. Ведь инвестиционная и предпринимательская виды деятельности связаны с повышенной степенью риска, с желанием извлечь экономическую выгоду из своих действий, как правило,  и предпринимательская, и инвестиционная деятельность предполагают наличие специальных знаний и навыков от участников.
Тем не менее есть существенная разница.

Кроется она в социальной ответственности. Предприниматель практически всегда несет ответственность перед потребителем, а инвестор чаще всего несет ответ только перед самим собой. Инвестор может потерять средства, и этим, как правило, ограничивается его ответственность.

Предприниматель же несет ответственность перед работниками, партнерами, контрагентами и, как было уже замечено, перед потребителями.

Почему мы решили уделить этому такое внимание в статье о договоре купли-продажи будущей вещи? Потому что мотивом для реализации разработанной и описанной ниже конструкции послужила как раз особая роль инвестиционной в отличие от предпринимательской деятельности.

А раз так, то инвесторы вправе расчитывать на иной, менее строгий стандарт требований, более легкую налоговую нагрузку, а следовательно на особые договорные конструкции, которые нельзя просто взять и позаимствовать из предпринимательской или какой-либо другой деятельности.

Фабула нашего дела такова: Два инвестора решили объединить свои усилия с собственником недвижимости в целях улучшения данной недвижимости, увеличения ее площади, дальнейшей продажи получившегося и получения законной прибыли.

Все наши герои являются физическими лицами и никакой именно предпринимательской деятельности не ведут. Никто из них не являлся индивидуальным предпринимателем или участником коммерческой организации. 

Собственник здания и земельного участка под ним сдавал квартиры в наём, и неплохо на этом зарабатывал. Тем не менее жилье начало ветшать, встала необходимость проводить ремонт.

В ходе подготовки к ремонту (многоквартирный дом отремонтировать – это процесс серьезный) собственник здания выясняет, что у него есть законная возможность надстроить пару этажей, произвести реконструкцию, увеличить площадь и получить в результате объект недвижимости намного более интересный. Идея прекрасная, но встает классический для данной ситуации вопрос – где взять деньги?

Ответом на поставленный вопрос стало знакомство собственника дома с инвесторами, которые за долю в прекрасном будущем доме соглашаются нанять кадастровых инженеров, архитекторов, дизайнеров, строителей и озеленителей, чтобы воплотить проект в жизнь. Таким образом все трое стали инвесторами. Обсудили планы и прожекты, договорились, как будут делить будущие прибыли, но тут встал очередной закономерный вопрос – как все это оформить?

Обратились к юристам. Юристы предложили следующие варианты: I. Простое товарищество Простое товарищество – это, по сути, объединение усилий для достижения общей цели.

В теории все устраивает, возникает общая собственность в виде дома и земельного участка, и все вносят посильный вклад в преобразование и улучшение — это собственности в общих интересах, но есть нюансы. Участники простого товарищества должны быть либо индивидуальными предпринимателями, либо коммерческими организациями.

Во-первых, регистрация трех ИП или некую комбинацию из ИП и юрлиц, бухгалтера нанимать, юрадрес, сдавать отчетность – это целый новый мир, предпринимательская деятельность, а наши инвесторы предпринимателями становиться не хотят.

Во-вторых, ответственность несет каждый товарищ за счет своего имущества, вне зависимости от того, по чьей именно вине придется отвечать. II. Общество с ограниченной ответственностью Ответственность ограничили в пределах имущества юрлица, но затраты на составление корпоративных документов, отчетность, сотрудников – не пропала.

К тому же появляется необходимость заводить недвижимость на баланс организации, платить налоги, в том числе с будущих продаж, распределять прибыль, опять платить налоги, так и прибыли никакой не останется. III. Сложные юридические аббревиатуры 1) ПИФ

Был нецелесообразен нецелесообразно ввиду дороговизны обслуживания и необходимости создания спец лица – управляющего ПИФ.

2) Комплекс договоров, состоящий из: а) целевого займа; б) факторинга (финансирование под уступку денежного требования – в части сдачи в аренду) Здесь еще опаснее В части займа – существует риск (читай обязанность) квалификации как мнимой сделки, возврат то не предполагается. В части факторинга – отсутствие объекта на момент заключения.

3) ДДУ
Наши инвесторы слышали про договоры участия в строительстве, но здесь им нужно было выступать в качестве застройщика, когда они ознакомились с огромным количеством специальных требований в части проектной документации, разрешений и т.п., руки опустились.

4) ЖСК

Ненадолго показался глотком свежего воздуха, но, когда выяснилось, что построить семиэтажный дом ЖСК не может, этот вариант тоже отпал. Кроме того, немаловажным требованием было сохранение налогового вычета по ст. 217.1 НК РФ, а во всех предложенных вариантах эта льгота утрачивалась, либо из-за изменения режима собственности, либо из-за наступления нового срока собственности.

На этом этапе расстроенные, но уже юридически подкованные инвесторы обратились в Legal Support. Первое, что пришло нам на ум, когда мы услышали эту историю, был договор купли-продажи будущей вещи. Имелся один нюанс, который не давал возможности реализовать эту договорную конструкцию.

Было старое здание, была идея, а проектной документации, которая позволила бы идентифицировать как-то будущие объекты не было. Кроме того, инвесторы даже не решили, как именно делить будущие квартиры, что они будут делать с нежилыми помещениями, точные размеры вкладов были также неизвестны. Финансирование предполагалось быть поэтапным.

Тогда мы тоже подумали о сложной схеме. (1) Два инвестора (кредиторы) заключают договор займа с собственником (должником). Договор со сроком возврата на дату окончания реализации проекта.

Параллельно стороны заключают договор о совместной деятельности, в котором указывают, что заём выступает обеспечительной конструкцией под инвестиционный проект (модель конвертируемого займа). Если инвестиционный договор работает как положено, то заёмная модель просто не реализуется.

Если должник нарушает обязательства по договору займа, то кредиторы требуют возврат займа или обращают взыскание на предмет залога, которым будут являться участок земли и расположенное на нем здание. Смущало в этой модели то, что увеличение инвестиций предполагалось на протяжении всего срока реализации проекта.

Мы предложили заключить дополнительные договоры залога на вещи или будущие вещи в процессе осуществления финансирования проекта, предложили разделить финансирование проекта на адекватное количество этапов. Данная модель смущала инвесторов отсутствием возможности представить к залогу неопределенную вещь.

Было непонятно, как будет осуществляться кристаллизация предмета залога. Так как размер займа и предмет залога планировались к постоянным уточнениям в течение всего срока реализации проекта, и собственник, и инвесторы боялись, что в какой-то момент, в случае нарушения договора одной из сторон, вторая сторона может остаться с носом.

(2) В итоге родилась следующая конструкция. Заключается предварительный договор купли-продажи будущей вещи (429 ГК РФ) с условием (327.1 ГК РФ), по которому продавец обязуется либо подписать договор купли-продажи будущей вещи (455 ГК РФ) (далее-ДКП БВ), либо вернуть деньги. Основанием для заключённых ДКП БВ будет являться согласование сторонами проектной документации.

Стороны договорились о подготовке и заключении в дальнейшем договора купли-продажи будущей недвижимости – квартир, строительство которых будет осуществляться в здании, с предполагаемым сроком, на земельном участке с кадастровым номером.

  • Данная конструкция позволила зарегистрировать обременение в виде залога в ЕГРН;
  • Инвесторы обеспечены гарантией заключения договора и залога;
  • Собственник предоставил достаточное количество обеспечения инвесторам, чтобы они без видимого страха могли вкладываться в проект;
  • Все участники физлица;
  • Покупатели квартир по уступке смогут входить в договор купли-продажи будущих вещей;
  • Никто не платит налоги и это законно.

Если вам показалась симпатичной эта договорная конструкция, мы можем настроить ее под ваш проект или придумаем для вас что-то новое. Legal Support – мы уважаем инвесторов!

Источник: https://legalsupport.ru/predvaritelnyij-dogovor-kupli-prodazhi-budushhej-nedvizhimosti.html

Особенности договора купли-продажи будущей недвижимости

Договор купли продажи будущей квартиры

Безлепкин, Г. А. Особенности договора купли-продажи будущей недвижимости / Г. А. Безлепкин. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2019. — № 13 (251). — С. 177-179. — URL: https://moluch.ru/archive/251/57706/ (дата обращения: 05.12.2020).



На сегодняшний день в сфере предпринимательства довольно часто используются инвестиционные договоры, предметом которых являются или еще не созданные вещи, или те вещи, право собственности на которые не были зарегистрированы за продавцом.

В настоящее время в российском законодательстве, в частности в Гражданском кодексе РФ (далее ГК РФ), не предусмотрена особенная конструкция договора купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем.

В то же время п.2 ст.

455 ГК РФ отчасти регламентирует этот договор, устанавливая возможность его заключения на куплю-продажу такого товара, который еще не создан либо который будет приобретен продавцом в будущем [1].

Также данную возможность подтверждает Постановление № 54 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее — Постановление № 54) [2].

Указанный договор входит в состав консенсуальных, возмездных и двустороннеобязывающих сделок.

Характер консенсуальности заключается в установлении предмета соглашения в виде будущей недвижимости, а также цены, условий об оплате в полном размере или большей части стоимости до момента передачи объекта в право собственности покупателя.

Такой договор является одним из видов купли-продажи недвижимости, при оформлении которого необходима государственная регистрация перехода от продавца к покупателю права собственности на будущую недвижимую вещь. [3, с. 16].

Примечателен тот факт, что возможность заключения данного договора купли-продажи возникает вне зависимости от готовности объекта недвижимости к эксплуатации.

Более того, договор заключается до получения разрешения на строительство и, соответственно до начала самого строительства будущей недвижимости.

Отсутствие права собственности на имущество у продавца на момент заключения договора купли-продажи не является само по себе основанием для признания сделки недействительной.

В соответствии с Постановлением № 54 указанный выше договор входит в категорию инвестиционных договоров.

Основываясь на наблюдениях за инвестиционными сделками, связанными с реконструкцией и строительством недвижимого имущества постановление выделяет три модели договоров, посредством которых производится оформление отношений возникающих в сфере инвестиционной деятельности, связанной со строительством недвижимости:

− Договор купли-продажи вещи, которая только будет создана (т. е. будет построена), либо будет приобретена в будущем;

− Договор простого товарищества (т. е. совместная деятельность);

− Договор строительного подряда.

Примечателен тот факт, что данное определение устанавливает опровержимую презумпцию. Это выражается в том, что судам необходимо квалифицировать договоры, связанные с реконструкцией объекта недвижимости и финансированием строительства, как договоры купли-продажи.

При этом Высшим Арбитражным Судом РФ вовсе не ограничивается выбор договорных форм: в отношении строительства недвижимости существует возможность заключения договора, который будет содержать в себе элементы указанных выше договоров, равно как непоименованный в Гражданском кодексе.

В последнее время в большинстве случаев процесс структурирования инвестиционных отношений сопровождается оформлением участниками данных правоотношений путем заключения договора купли-продажи будущего недвижимого имущества, т. е. такого имущества, которое будет создано, построено в будущем.

Специалисты отмечают, что заключение данных договоров предоставляет для покупателя возможность привлечения финансов на стадии создания недвижимой вещи, во время ее строительства под залог прав по данному договору.

Данное обстоятельство способствует положительному развитию инвестирования в строящуюся недвижимость [4, c.5].

Также важно отметить, что указанное постановление разрешило множество проблем, существующих в судебной практике и связанных с конструкцией договора купли-продажи будущей недвижимости. Но, как показала практика, постановление № 54 не снимает всех вопросов, возникающих в этой области.

В связи с этим судебная практика являет нам сложности, которые появляются в процессе индивидуализации объекта договора купли-продажи будущей недвижимости.

Согласно тексту указанного постановления индивидуализация будущей вещи становится возможной посредством указания информации, сведений, которые позволят определить подлежащее передаче по договору недвижимость.

В перечень таких сведений входит ориентировочная площадь возводимого здания либо помещения, местонахождение строящейся недвижимости, иные характеристики, в том числе те, которые будут определены путем использования проектной документации.

Но в том случае, если свойства построенного здания или готового помещения будут существенно расходиться с указанными свойствами в договоре, то такое соглашение подвергается риску быть признанным незаключенным.

В настоящее время в судебной практике не сформировалось единое мнение в отношении вопроса о существенных расхождениях между метражом созданного объекта и метражом, согласованным участниками при заключении соглашения.

К примеру, в одном случае, основываясь на анализе проектной и технической документации, суд признал разницу в площади несущественной и удовлетворил иск о признании права собственности истца [5].

В другом случае намного меньшую разницу в метраже суд признал существенным расхождением, а договор незаключенным. Согласно этому делу между истцом и ответчиком было заключено соглашение, по которому исполнитель обязуется разработать по поручению заказчика проектно-сметную документацию, необходимую для строительства жилого здания.

После выполнения обязательств исполнителем, заказчик отправил последнему проект соглашения о долевом участии в строительстве. В договоре указана общая площадь помещения в 214 кв.м., а также фигурирует условие: за 175 кв. м. цена составляет в 16 тыс. руб. за 1 кв.м., за метраж превышающий установленный порог, предусматривается иная цена, которая составит 60 тыс. руб. за 1 кв.м.

Данные условия не удовлетворили исполнителя, что повлекло отказ от подписания соглашения. В следствие этих причин застройщик принимает решение о продаже данного объекта другим лицам. Далее исполнитель обращается в суд с требованием взыскать убытки в виде разницы между стоимостью помещения, указанной в договоре (16 тыс. руб. за 1 кв. м.

) и актуальной рыночной ценой офисного помещения метражом в 175 кв. м. в готовом к эксплуатации здании. Суд отказал в иске, мотивируя свое решение тем, что фактическая воля участников договора была направлена на то, чтобы заключить в будущем соглашение с последующим обсуждением условий оплаты и согласованием самого объекта недвижимости.

Однако вследствие того, что общий метраж помещения все же не был согласован участниками договора, представляется невозможным признать согласованным предмет предварительной договоренности [6].

Таким образом, подтверждается высокая важность надлежащей индивидуализации предмета сторонами при заключении договора купли-продажи будущей недвижимости, при этом следует учитывать не только площадь объекта, но также указывать в соглашении и иные свойства.

Основываясь на вышеизложенном, представляется возможным сформулировать вывод по данной проблематике.

Договор купли-продажи будущей недвижимости представляет собой наиболее распространенную разновидность инвестиционных договор, встречающихся в юридической практике.

Постановление № 54, принятое Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, разрешило множество проблем, связанных с конструкцией договора купли-продажи будущей недвижимости.

Наиболее существенной возможностью, которую предоставило данное постановление, является заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено продавцом в будущем.

При этом оно сохраняет свое несовершенство, так как оставляет не разрешенными ряд существенных проблем в данной области российского законодательства.

Литература:

  1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: Федеральный закон Российской Федерации от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ // Российская газета. 1996. 06, 07, 08 февраля. № 23, 24, 25.
  2. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» // Вестник ВАС РФ. 2011. № 9.
  3. Тресцова Е. В. Правовой статус недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем (будущая недвижимая вещь) // Вестник Ивановского государственного университета. 2013. С. 13–16.
  4. Себякина А. А. Юридическая природа договора купли-продажи будущей недвижимости // Интерактивная наука. 2017. С. 5–10.
  5. Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 01 декабря 2011. по делу № А5715802/2010 // Документ опубликован не был.
  6. Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 23 января 2011г. по делу № А33–8250/2011 // Документ опубликован не был.

Основные термины(генерируются автоматически): будущая недвижимость, договор, договор купли-продажи, Высший Арбитражный Суд, заключение договора купли-продажи, судебная практика, конструкция договора купли-продажи, множество проблем, недвижимое имущество, российское законодательство.

Источник: https://moluch.ru/archive/251/57706/

Купля-продажа будущей недвижимости и общее имущество нежилого здания: новая практика ЭК ВС

Договор купли продажи будущей квартиры

Недавно было опубликовано очень любопытное определение ЭК ВС по спору Кукушкин и Попов против Росреестра по Тверской области (судьи Е.Е. Борисова, Г.Г. Попова, О.В. Киселева).

Дело заслуживает внимания тем, что оно продолжает практику ВАС РФ по вопросам квалификации сделок с будущей недвижимостью, зафиксированной в известном ППВАС 54, а также развивает модель нежилой поэтажной собственности.

1.  Вкратце суть дела такова.

Два предпринимателя заключили договор долевого участия, предметом которого было финансирование ими строительства нежилого здания в г. Тверь.

Застройщик принял на себя обязательство передать предпринимателям нежилое помещение в здание и долю в земельном участке (которая должна была соответствовать доле площади помещения в общей площади здания).

При этом застройщик, начиная строительство, являлся собственником участка.

Помещение было передано, но с приобретением земельного участка не заладилось.

Сначала дольщики добивались констатации того, что земельный участок не принадлежит застройщику на праве собственности (дело № А66-3293/2013), потом  лица, приобретшие нежилые помещения в здании, стали требовать регистрации за собой долей в праве собственности на земельный участок, на котором расположено здание.

Росреестр отказал в регистрации долевой собственности собственникам помещений в нежилом здании, сочтя, что для этого нет правовых оснований.

Первые две инстанции признали отказ незаконным, применив аналогию ст. 36 ЖК о праве долевой собственности собственников квартир в многоквартирном доме на земельный участок под домом.

Но ФАС СЗО отменил судебные акты и в иске отказал, сочтя, что дольщики не могут приобрести право собственности на земельный участок под зданием, в котором им принадлежат помещения, так как это не предусмотрено законом.

ФАС СЗО подчеркнул, что собственность на участок как элемент общего имущества здания может быть только у собственников квартир в многоквартирном доме.

Судебная коллегия ВС отменила постановление ФАС СЗО, оставав в силе акты первой и апелляционной инстанций, однако, несколько изменив мотивировку.

2. Итак, что сказала коллегия в этом деле?

(1) Свои рассуждения коллегия начинает с квалификации договора участия в долевом строительстве. 

Коллегия пишет, что этот договор участия в долевом строительстве ЯВЛЯЕТСЯ договором купли-продажи будущего недвижимого имущества. При этом коллегия прямо отсылает к п. 4 ППВАС 54, посвященному конструкции купли будущей недвижимости. 

Напомню вкратце смысл этой правовой позиции. ВАС РФ в этом пункте ППВАС 54 констатирует, что: 

– в принципе возможно принятие на себя обязательства передать другому лицу в собственность через какое-то время недвижимую вещь, которая физически не существует в момент заключения договора;

– такой договор (если он сопровождается обязательством уплатить цену, разумеется) является договором купли-продажи;

– с учетом положений ГК РФ о предмете купли-продажи (о том, что предметом купли-продажи может быть вещь, которая будет создана или приобретена в будущем), договор создает ОБЯЗАТЕЛЬСТВО продавца передать собственность на вещь как только та будет создана; в случае если вещь не будет создана либо будет создана, но передана другому лицу, то договорные обязательства продавца перед покупателем оказываются нарушенными, тот должен возместить убытки и уплатить неустойку (если она предусмотрена договором).

Значение ППВАС 54 было в свое время колоссальным – он положил конец странной, чудовищной практике, когда суды вообще отрицали возможность принять на себя обязательство по передаче в будущем собственности на имущество, которое в момент заключения договора отсутствует либо принадлежит другому лицу.   

В п. 11 ППВАС 54 есть намек на то, что участие в долевом строительстве – это разновидность купли-продажи будущей недвижимой вещи, особенность которой заключается в специальных требованиях, которые выдвигаются законом к продавцу ради защиты слабой стороны – гражданина, покупающего жилье. Но это поняли далеко не все коллеги, увы…

ВС снимает все сомнения в квалификации договора участия в долевом стротельстве, отвергая распространенную некоторое время назад точку зрения о том, что участие в долевом строительстве это договор подряда.

Это предположение (о подрядной природе договора участия в долевом строительстве) ошибочно, потому что по договору подряда заказчик должен передать подрядчику земельный участок и проектную документацию для строительства, чего, разумеется, никогда не бывает в рамках участия в долевом строительстве (структура этого договора очень просто: одно лицо обязуется передать индивидуально-определенную вещь в собственность другого лица, а то, в свою очередь, обязуется уплатить за эту вещь деньги; три тысячи лет такой договор называется куплей-продажей).

Кстати, именно поэтому у заказчика право собственности на построенный объект возникает первоначальным образом – ведь вещь создается на его земле, работает принцип superficies solo cedit. У покупателя же право возникает производным способом, от продавца (который строит на своей земле).

 Единственное, что надо помнить – это особенность регистрационных действий при долевом участии, когда возникшее производным способом право записыватся в реестр первым, без регистрации права собственности застройщика, создавшего вещь на свое участке.

Эта странность ФЗ об участии в долевом строительстве имеет в своей основе методологические недоработки этого закона, но здесь я бы их обсуждать не хотел.

(2) Признав договор участия в долевом строительстве куплей-продажей будущей недвижимой вещи, коллегия двигается дальше и провозглашает обязательность применения принципа единства судьбы прав на искусственную недвижимость и земельный участок (ст. 551 ГК РФ).

Жаль, что коллегия не сослалась в определении на дело № 1039/13 Президиума ВАС (об инвестиционных контрактах, заключаемых по поводу зданий на территориях морских портов), в котором был сделан вывод о том, что принцип единства судьбы – один из важнейших принципов права недвижимости и все толкование норм в сфере оборота недвижимости следует осуществлять с учетом этого принципа.

Коллегия указывает, что в связи с тем, что продавец будущей недвижимости – застройщик – имел собственность на земельный участок, застраиваемый зданием, то и покупатели неизбежно также должны приобрести от продавца право собственности на земельный участок. Без этого продажа будущих помещений была бы ничтожной.

Здесь все правильно и логично. Единственное, что смущает, что этот подход вряд ли применим к строительной аренде. Достижение цели строительной аренды – возведение здания – прекращает договор аренды.

Поэтому застройщик никакое право на землю покупателям помещений в здании передать уже не сможет, покупателя квартир необходимо будет заново оформлять отношения с собственником земельного участка.

 

Но это свидетельствует лишь о крайней неудачности самой конструкции строительной аренды, с которой нам следует расстаться как можно скорее, заменив ее правом застройки (в этом случае казус будет решаться так же как и с собственности, как это предложено ЭК ВС).

(3) Крайне любопытными являются рассуждения коллегии относительно того, входит ли земельный участок в состав общего имущества многоквартирного дома.

Сегодня в ГК и ЖК есть норма о том, что земельный участок по умолчанию входит в состав многоквартирного жилого дома и становится собственностью собственников квартир.

С нежилыми зданиями, в которых существует поэтажная собственность, ситуация с общим имуществом намного сложнее.

Начну с того, что ГК не знает такого режима вообще. Его создал ВАС РФ в постановлении Пленума № 64. 

Любопытно, что в первоначальной редакции проекта этого пленума земельный участок назывался в числе элементов общего имущества нежилого здания.

Однако впоследствии в результате жесточайших дискуссий указание на участок из перечня общего имущества убрали и полной аналогии со ст. 36 ЖК и режимом общего имщуества в многоквартирных домах проведено не было.

Причина была довольно простой: если бы ВАС признал, что участок входит в состав общего имущества нежилых зданий, то это бы по сути лишило публичные образования, на чьих участках расположены миллионы нежилых зданий, в которых существует поэтажная собственность на помещения, собственности на эти участки.

И вместо арендной платы публичные образования должны были бы заняться администрированием земельного налога.

Но вряд ли такое тектоническое потрясение было бы правильно осуществлять через судебную практику и ВАС РФ тогда не решился на столь серьезный шаг, оставав его законодателю (к слову, реформа вещных прав именно это и предусматривает).

Однако разумеется если у застройщика имелось право собственности на застраиваемый участок, то этот участок должен перейти в общее имущество собственников помещений в здании. Через договор, через принцип единства судьбы, то есть, именно так, как это и аргументировала коллегия.

Любопытно, что ФАС СЗО сделал лишь первый шаг из двух, необходимых для решения этого дела: он признал, что аналогия ст. 36 ЖК к нежилым зданиям в части земельных участков не допустима.

Однако столь нужный и важный второй шаг – то, что стороны своим договором предусмотрели переход права собственности на участок к покупателям помещений – ФАС СЗО делать отказался.

За что и был справедливо раскритикован коллегией.

* * *

Резюме: перед нами тонкое и красивое определение, в котором элегантно решена проблема попадания земельного участка в общее имущество в нежилом здании и попутно подтвержден ряд важных правовых позиций из прежней практики, в первую очередь – квалификация договоров по поводу будущих недвижимых вещей.   

Источник: https://zakon.ru/blog/2016/3/13/kuplyaprodazha_buduschej_nedvizhimosti_i_obschee_imuschestvo_nezhilogo_zdaniya_novaya_praktika_ek_vs

Предварительный договор купли-продажи квартиры

Договор купли продажи будущей квартиры

Зачем он нужен, и что дает сторонам сделки?

Нередко перед составлением основного договора в рамках сделки стороны подписывают предварительный.

Что это за документ, в чем его необходимость и преимущество, в каких случаях он обязателен и для каких целей нужен? Об этом расскажем в нашей статье.

Что такое предварительный договор, для чего он заключается, и в какой форме?

Заключая предварительный договор, будущий продавец квартиры и ее покупатель обязуются, что сделка купли-продажи состоится в оговоренные сроки и на определенных условиях. Если срок не указывается, то основной документ может быть заключен в течение года.

Стороны вправе защитить свои интересы полученным предварительно задатком.

Обратите внимание!Предварительный договор купли-продажи квартиры имеет юридическую силу, только если он оформлен в письменном виде.

предварительного договора купли-продажи квартиры

От правильности его составления зависит, состоится ли в конечном итоге сделка по продаже жилья или сорвется.

Чтобы оградить себя от негативных последствий, желательно своевременно проконсультироваться у юриста.

Тем, кто решается самостоятельно составить столь сложный документ, следует знать, что предварительный договор, помимо данных, присущих любому соглашению, должен содержать иную информацию:

  • обязательство одного лица передать другому в собственность конкретную квартиру и обязательство второго лица принять за установленную плату данное жилье на определенных условиях;
  • подтверждение прав на осуществление планируемой сделки (в том числе данного доверенностью);
  • сведения о государственной регистрации квартиры;
  • информация о возможном авансе;
  • цена сделки купли-продажи, возможность (или невозможность) и условия изменения данной цены;
  • время, форма и способ оплаты (может быть несколько вариантов);
  • порядок передачи недвижимости, необходимость составлять соответствующий акт;
  • подтверждение собственника недвижимости (его доверенного лица) об отсутствие обременений на нее.

Неисполнение условий предварительного договора

Разрешение споров между сторонами происходит в судебном порядке. Причиной возникновения конфликтов может стать неисполнение предварительного договора купли-продажи квартиры. Так, например, если нет согласия по поводу условий основного документа, суд установит их своим решением.

Если одна из сторон противится заключению основного договора, вторая может потребовать его подписания в порядке понуждения (сделать это необходимо в течение полугода с момента нарушения обязательства)

Составление искового заявления стоит доверить специалисту. Какие условия суд укажет в своем решении, каков размер причиненных истцу убытков взыщут с ответчика, будет ли начислена неустойка, зависит именно от профессионализма сопровождающего дело юриста.

Обратите внимание!При неисполнении обязательства заключения основного договора и отсутствия требования об этом заинтересованной стороны, обязательства, которые предусматривал предварительный документ, будут прекращены.

Обязательность заключения предварительного договора купли-продажи квартиры

Заключение предварительных договоров — дело, как правило, добровольное. Такая форма закрепления договоренностей применяется в основном, когда сумма планируемой сделки достаточно высока. Приобретение жилья требует значительных трат, продажа влечет немало рисков.

Обе стороны сделки, особенно если они юридически подкованы, стараются максимально защитить свою позицию и выйти с минимальными негативными последствиями из ситуаций срыва сделки или спора.

Именно поэтому основным договорам по купле-продажи квартир предшествуют предварительные.

В некоторых случаях потенциальные участники купли-продажи вынуждены заключать их и даже афишировать это сторонним лицам, вне зависимости от собственного желания. Это касается сделок с участием недвижимости несовершеннолетних, а также сделок при ипотеке.

Предварительный договор купли-продажи квартиры для опеки

Сделки купли-продажи недвижимости должны регистрироваться в Росреестре. В ситуациях, когда квартира (ее доля) принадлежит ребенку, при оформлении потребуется разрешение от органов опеки.

Свое согласие данная служба дает только после тщательного изучения предварительного договора купли-продажи

Делается это для того, чтобы при любом развитии взаимоотношений между покупателем и продавцом квартиры интересы несовершеннолетнего были максимально защищены. Чтобы не получить отказ по намечающейся сделке, следует учитывать следующие моменты:

  • ребенок не должен остаться без собственной недвижимости, а в новом жилье ему полагается не меньшая площадь, чем была ранее (исключения из правила рассматриваются опекой индивидуально в каждом конкретном случае);
  • денежные средства от продажи квартиры (если сразу не приобретается иная недвижимость) должны поступить на расчетный счет ребенка.

Обратите внимание!Приобретение жилплощади за счет средств материнского капитала не требует согласования с органами опеки.

У госоргана могут возникнуть вопросы по отдельным условиям предварительного договора, и срок рассмотрения документа может существенно затянуться. Это приведет к возможному срыву сделки или претензиям со стороны ее участников. Чтобы этого не случилось, в опеку следует обращаться с грамотно составленным, учитывающим нюансы ситуации соглашением и с полным пакетом сопутствующих документов.

Предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке

Кредитные учреждения при выделении денежных средств на ипотеку требуют заключения предварительного договора купли-продажи. Это своеобразный гарант того, что выдаваемые в кредит деньги пойдут именно на приобретение недвижимости. Кроме того, банк устанавливает неустойку на случай, если сделка не состоится.

Удобен предварительный договор и для продавца, так как он получает уверенность в том, что денежные средства будут внесены в срок и в полном объеме, если банк одобрит сделку

Для покупателя недвижимости заключение предварительного документа — необходимость. Он имеет некоторые отличия от обычных соглашений и должен содержать информацию:

  • о соотношении платы за квартиру за счет личных средств покупателя и за счет привлеченных банковских средств;
  • о сроке передачи помещения покупателю после оплаты первоначального взноса.

Как правило, финансовые организации имеют готовые образцынужных им предварительных договоров купли-продажи недвижимости, хотя и не все настаивают на применении таких шаблонов.

Обратите внимание!Если заемные средства необходимы для приобретения жилья в новостройке, банк потребует не предварительный договор купли-продажи (так как по факту жилье еще не построено), а ДДУ с застройщиком.

Резюме

Не подписывайте никаких документов, пока не проконсультируетесь с юристом. Сделки с недвижимостью дороги сами по себе, но становятся значительно дороже в случае ошибок, тем более когда в них участвует банк.

Получить помощь специалистов, оценить грамотность составленного предварительного договора вы можете на нашем сайте. Мы готовы вас проконсультировать в режиме онлайн либо по указанным номерам телефонов.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/pravoved/predvaritelnyi-dogovor-kupliprodaji-kvartiry-5ad9bb76fd96b16ef12536a1

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.