Договор аренды с доверительным управляющим

Договорные схемы арендных отношений

Договор аренды с доверительным управляющим

Существует несколько схем арендных отношений. Они различаются не только принципом управления недвижимым имуществом при его сдаче в аренду (ремонт, оказание коммунальных и эксплуатационных услуг самостоятельно или через третьих лиц), но и налоговыми последствиями. Как выбрать наиболее приемлемый?

Доходы арендодателя от управления недвижимым имуществом во многом зависят от грамотного построения отношений с арендаторами. В статье предлагаются наиболее оптимальные, в том числе с точки зрения налогообложения, договорные схемы урегулирования отношений с арендаторами.

По общему правилу арендодателем выступает собственник имущества. Однако законом или собственником могут предусматриваться случаи, когда сдача имущества в аренду осуществляется третьими лицами.

Таким образом, можно выделить четыре законных способа сдачи имущества (движимого, недвижимого) в аренду:

  • непосредственно собственником имущества (ст. 606 ГК РФ);
  • субаренда (ст. 615 ГК РФ);
  • передача функций по сдаче имущества в аренду третьим лицам на основании агентского договора (ст. 1005 ГК РФ);
  • передача функций по сдаче имущества в аренду третьим лицам на основании договора доверительного управления (ст. 1012 ГК РФ).

При выборе того или иного способа построения арендных отношений с арендаторами в первую очередь во внимание принимается экономическая составляющая (в том числе вопросы, связанные с налогообложением), а также необходимость управления недвижимым имуществом при его сдаче в аренду (ремонт, оказание коммунальных и эксплуатационных услуг) самостоятельно или через третьих лиц.

Аренда от собственника

Необходимо учитывать, что согласно ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал о них.

При этом арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом или договором аренды. Капитальный ремонт должен осуществляться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Все вопросы, не регламентированные законодательством РФ, стороны определяют в договоре аренды.

НДС

С учетом положений ст. 146 НК РФ обязанность по уплате НДС в бюджет возложена на арендодателя.

Арендатор, в свою очередь, имеет право на вычет суммы налога, указанной в счете-фактуре арендодателя, при наличии документа, подтверждающего факт принятия к учету оказанной услуги.

Таким документом может являться акт приема-передачи арендуемого имущества. При этом вычет предоставляется арендатору независимо от состояния его расчетов с арендодателем.

Налог на прибыль

Арендные платежи за арендуемое имущество относятся к прочим расходам, связанным с производством и реализацией (подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ).

Для документального подтверждения расходов в виде арендных платежей арендатору достаточно иметь договор аренды, заключенный в соответствии с требованиями гражданского законодательства, и акт приема-передачи арендованного имущества. Эти документы наряду со счетами и платежными документами об уплате арендных платежей являются достаточным документальным подтверждением понесенных арендатором расходов в виде арендных платежей.

Коммунальные и эксплуатационные услуги

На практике в договор аренды часто включается условие о том, что сверх сумм арендной платы арендатор возмещает арендодателю понесенные им эксплуатационные расходы, связанные с арендуемым имуществом (стоимость коммунальных услуг, услуг связи, по охране и т.п.). В этом случае арендатор, как правило, ежемесячно возмещает арендодателю указанные расходы на основании счетов, полученных от последнего.

Следует обратить внимание: на сегодняшний день у арендаторов практически нет шансов получить вычет по НДС в части затрат, возмещенных арендодателю сверх сумм арендной платы в виде компенсации стоимости услуг по электроснабжению, коммунальных услуг, услуг связи, по охране и уборке арендуемых помещений. Однако существуют способы, позволяющие избежать этого.

Способ 1. Арендатор заключает договоры на коммунальные услуги (услуги связи и пр.) непосредственно с поставщиками этих услуг. Правда, в большинстве случаев у арендатора нет такой возможности.

В частности, для того чтобы заключить договор электроснабжения, абоненту (потребителю энергии) необходимо располагать энергопринимающим устройством, присоединенным к сетям энергоснабжающей организации, что невозможно при аренде отдельных помещений в здании.

Способ 2. Стоимость коммунальных услуг включается в арендную плату. Как правило, в таком случае арендная плата состоит из двух частей – постоянной и переменной. При этом переменная часть эквивалентна сумме коммунальных платежей (услуг связи и пр.

), потребляемых арендатором за месяц. При данном варианте арендодатель выставляет арендатору счета-фактуры на всю сумму арендной платы (как постоянную, так и переменную части), а арендатор ставит к вычету всю сумму НДС, указанную в счете-фактуре арендодателя.

Таким образом, сдача имущества в аренду непосредственно собственником недвижимого имущества налагает на него определенные обязательства, в том числе по регулированию договорных отношений с арендаторами, коммунальными и эксплуатационными организациями – заключение и исполнение договоров, контроль за поступлением арендной платы, осуществление капитального ремонта, выставление счетов и счетов-фактур в том числе по коммунальным и эксплуатационным услугам, уплата налогов.

Особенности субаренды

Как указывалось выше, арендатор вправе с согласия арендодателя (собственника имущества) сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), что оформляется договором между первоначальным арендатором и субарендатором. Таким образом, у арендодателя не возникает каких-либо взаимоотношений с субарендатором.

Что касается взаимоотношений собственника (арендодателя) и первоначального арендатора, то они строятся по обычной арендной схеме, где единственным плюсом может являться то, что при регулировании арендных отношений через «схему субаренды» первоначальным арендатором является лояльная к собственнику недвижимого имущества организация, что позволяет фактически исключить контроль договорных отношений, в том числе вопросов по арендной плате. Однако субарендная сделка опасна тем, что имущество попадает в руки лица, которое не связано с арендодателем никакими обязательствами.

Агентский договор

По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки. Если же сделка совершена агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.

Доверительное управление

По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя). При этом передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.

Доверительный управляющий, осуществляя доверительное управление имуществом, вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя.

Таким образом, договорные отношения у арендодателя с арендатором отсутствуют, поскольку договоры заключаются между агентом (доверительным управляющим) и арендатором.

По условиям агентского договора или договора доверительного управления имуществом вся сумма дохода, полученная от использования имущества, передается собственнику имущества, а собственник имущества производит оплату агентского вознаграждения или вознаграждение доверительному управляющему.

Отличие агентского договора от договора доверительного управления

Сравнивая договор доверительного управления имуществом с агентским договором (поручения или комиссии), следует отметить отличия действий агента и доверительного управляющего, предопределенных соответствующими договорами.

Во-первых, при доверительном управлении происходит обособление имущества, передаваемого в доверительное управление, от иного имущества собственника и имущества доверительного управляющего.

Во-вторых, агент по договору может выступать от имени принципала (собственника), а по договору доверительного управления это исключено.

В-третьих, по агентскому договору агент может вступать в субагентские отношении, возложение обязанностей доверительного управляющего на третье лицо неприемлемо.

В-четвертых, агентский договор всегда возмездный, тогда как доверительное управление может осуществляться как на возмездных, так и на безвозмездных началах.

В-пятых, в отличие от доверительного управляющего, собственник имущества (принципал) вправе вмешиваться в деятельность агента по исполнению поручения.

В-шестых, договор доверительного управления недвижимым имуществом обязательно подлежит регистрации в Федеральной регистрационной службе.

Хочу сдать квартиру в доверительное управление

Договор аренды с доверительным управляющим

Возник вопрос, ответ на который найти достаточно сложно, так как услуга, видимо, не очень популярна у нас в России.

Что вы можете рассказать про доверительное управление при аренде квартиры? Если коротко, то с вас снимается вся рутина по поиску жильцов, заключению договоров, квартиру сдает агентство, забирает себе комиссию каждый месяц, а вы ежемесячно получаете доход. Какие риски, плюсы и минусы в этой схеме? Действительно ли это удобно и можно ли не опасаться за квартиру?

Михаил

Доверительное управление — услуга, которую агентства недвижимости и риелторы оказывают наймодателям.

Они берут на себя часть обязанностей хозяина квартиры — например, каждый месяц приходят в квартиру, проверяют состояние имущества и забирают арендную плату.

За это берут деньги, поэтому собственнику перечисляют не всю сумму аренды за месяц, а только часть. Благодаря доверительному управлению хозяин получает меньше забот, а риелторы и агентства — дополнительный доход. Вот как все организовано.

Собственник недвижимости заключает договор доверительного управления с агентством или риелтором. По договору он учредитель доверительного управления, а агентство или риелтор — доверительный управляющий. То есть между собственником и нанимателем появляется посредник, который за процент от арендной платы выполняет обязанности собственника. Обычно просят 10—25% от арендной платы за месяц.

Несмотря на то, что деньги собирает посредник, НДФЛ или налог на профессиональный доход платит собственник. Это нельзя переложить на посредника. При этом доходом собственника будет вся сумма арендной платы, без уменьшения на комиссию посредника. Потому что такой вычет не предусмотрен ни Налоговым кодексом, ни Законом № 422-ФЗ об НПД.

Чаще всего доверительным управлением пользуется несколько категорий собственников. Во-первых, это люди, которые живут за границей или в другом городе. Они заказывают управляющему полный пакет услуг — от поиска нанимателя до передачи денег, — а потом только получают деньги от сдачи на карту.

Во-вторых, это собственники, которые согласны сами готовить квартиру к сдаче и искать жильцов. Таких больше. Они сами выбирают нанимателя, сдают ему квартиру и первое время следят, чтобы все было в порядке.

А когда понимают, что жилец надежный, заказывают услугу доверительного управления: теперь им просто нужен человек, который будет каждый месяц приходить в квартиру, проверять имущество и забирать деньги.

Тратить свое время на это они не хотят.

Услугу доверительного управления оказывают как для длительной, так и для посуточной аренды. Каждый собственник выбирает сам, как ему удобнее сдавать квартиру. Обычно играют роль два фактора: деньги и нервы. При длительной аренде мебель и техника прослужат дольше, а простои будут реже — главное, правильно назначить цену. Но денег собственник получит меньше.

Собственник квартиры может заключить договор с агентством недвижимости, его представителем или с частным риелтором.

По сути, они предлагают одинаковые услуги, но я советую заключать договор с проверенным агентством или с его представителем. Среди частных незнакомых агентов часто встречаются мошенники.

С частником стоит заключать договор только в одном случае: если вы или ваши знакомые уже работали с ним.

После заключения договора агентство закрепит за квартирой ответственного агента, с которым вы будете контактировать.

Или у вас будет персональный менеджер, который будет держать вас в курсе, а в квартиру будут приходить разные агенты. В любом случае, если договор заключен с агентством, это удобнее.

Если возникнут проблемы, вы будете знать, куда и к кому идти. Главное, выбирайте известные, проверенные компании.

Главное преимущество — экономия времени собственника. Если взять полный пакет услуг и один раз подписать договор, собственник будет только получать деньги на карту. Ездить в квартиру, контролировать жильцов или разбираться с соседями в случае конфликта не придется. Квартира будет приносить стабильный пассивный доход при минимальных трудозатратах.

Можно передать только часть обязанностей, которые отнимают слишком много времени, — например, ездить в квартиру каждый месяц и проверять ее состояние.

Еще есть риск, что собственника обманут. Распространены две схемы:

  1. Собственник дает согласие на длительную аренду его квартиры, а мошенник сдает ее посуточно. Агент получает больше денег и только небольшую часть отдает собственнику. При этом имущество портится быстрее и платит за него наймодатель.
  2. Агент обещает сдавать квартиру славянам, а заселяет гастарбайтеров или неблагополучную семью. Ему важно сдать квартиру и не допустить простоев. В итоге — порча имущества, проблемы с соседями и, возможно, разбирательства с полицией.

Важно указать, что доверительный управляющий не имеет права продавать квартиру, а может только ее сдавать. Чем точнее прописаны права — тем безопаснее для обеих сторон.

Если между доверительным управляющим и собственником возникнет спор, суд будет рассматривать ситуацию комплексно. Предугадать, в чью пользу он вынесет решение, сложно.

Поскольку регистрация — это обязательный процесс по закону, суд имеет право признать договор недействительным. Но возможно, хватит и нотариальной доверенности.

Например, Томский областной суд рассматривал дело, где признал за ДУ права на управление квартирой без договора. Суд посчитал, что прав, которые прописаны в доверенности, достаточно.

Чтобы зарегистрировать передачу недвижимости в доверительное управление, нужно обратиться в Росреестр или сдать эти документы через МФЦ:

  1. Паспорт.
  2. Договор.
  3. Акт приема-передачи.
  4. Квитанция об оплате госпошлины 2000 рублей.
  5. Если собственник в браке, нотариально заверенное согласие супруга.

В основном в доверительном управлении все риски ограничены договором и доверенностью. Поэтому главное: читайте внимательно индивидуальный договор и доверенность. Продумайте все условия, обговорите и пропишите их вместе с представителем агентства и нотариусом.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах или законах, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ask/kvartira-na-doverii/

Договор аренды с доверительным управляющим образец

Договор аренды с доверительным управляющим

В соответствии со ст. 608 ГК РФ сдать вещь в аренду может либо ее собственник, либо тот, кто наделен соответствующими полномочиями законом или собственником.

Согласно разъяснениям Пленума ВАС РФ, данным в п. 10 Постановления от 17.11.

2011 N 73, из положений указанной статьи следует, что арендодатель должен обладать правом собственности на объект аренды в момент передачи вещи арендатору.

В то же время отсутствие у арендодателя такого права в момент заключения договора не влечет признания договора недействительным.

Арендодатель вправе заключить договор аренды в отношении вещи, которую он намерен приобрести в будущем у третьего лица или изготовить самостоятельно. Если право собственности у арендодателя не возникнет, он не сможет исполнить обязательство по передаче вещи арендатору. В этом случае последний сможет взыскать с арендодателя убытки, причиненные нарушением договора.

Действительным является также договор аренды, заключенный арендодателем — законным владельцем вещи, у которого право собственности еще не возникло.

Такая ситуация возможна, например, в случае, когда арендодатель приобрел недвижимое имущество, однако переход права собственности на него еще не прошел государственную регистрацию (п. 1 ст.

551 ГК РФ) и, следовательно, право собственности у арендодателя отсутствует в силу п. 2 ст. 223 ГК РФ.

Сдача в аренду имущества доверительным управляющим

Сдавать имущество в аренду может доверительный управляющий, действующий на основании договора доверительного управления с учредителем управления: собственником имущества или иным лицом в предусмотренных законом случаях (ст. 1014 ГК РФ).

Доверительный управляющий совершает сделки от своего имени, указывая, в каком качестве он действует. Для этого в договоре аренды после имени или наименования доверительного управляющего должна быть сделана пометка «Д.У.» (п. 3 ст. 1012 ГК РФ).

В силу ст. 608 ГК РФ доверительный управляющий является лицом, управомоченным собственником сдавать имущество в аренду. Арендатору, который заключает договор с доверительным управляющим, необходимо убедиться в наличии у последнего соответствующих правомочий.

Так, если объектом аренды является недвижимое имущество, арендатору следует потребовать подтверждения государственной регистрации передачи имущества в доверительное управление, которая требуется согласно п. 2 ст.

1017 ГК РФ. В отсутствие регистрации стороны договора доверительного управления не могут ссылаться на него и противопоставить его третьим лицам.

В частности, доверительный управляющий не имеет правомочия сдавать объект в аренду.

Договор аренды, заключенный доверительным управляющим (арендодателем) и арендатором, в отношениях между ними считается действительным. В то же время имущество может быть истребовано у арендатора из незаконного владения по виндикационному иску собственника.

Исходя из действительности договора аренды в отношениях между доверительным управляющим и арендатором последний, руководствуясь п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, вправе потребовать от доверительного управляющего возмещения убытков, причиненных неисполнением обязательства по передаче вещи в аренду.

Кроме того, арендатору при заключении договора аренды с доверительным управляющим необходимо принимать во внимание срок, на который заключен договор доверительного управления. По общему правилу он не может превышать пяти лет, если нет иных установленных законом предельных сроков (п. 2 ст. 1016 ГК РФ).

Заключать договор аренды имущества, переданного в доверительное управление, на срок, превышающий срок действия договора доверительного управления, без согласия учредителя управления не рекомендуется.

Суд может признать, что доверительный управляющий не вправе заключать такой договор, и посчитать его прекращенным с окончанием срока доверительного управления.

В то же время существует противоположная позиция суда, согласно которой доверительный управляющий вправе, если иное не установлено договором, без согласия учредителя управления заключить договор аренды на срок, превышающий срок действия договора доверительного управления.

Получать доход от сдачи жилых или нежилых помещений в аренду и не тратить драгоценного времени на это хлопотное занятие, позволяет доверительное управление недвижимостью. Рассмотрим, в чем оно заключается, в каких случаях выгодно, как грамотно составить договор собственника с управляющей стороной.

Кому выгодно доверительное управление недвижимостью

Самостоятельная сдача объектов недвижимости в аренду требует от владельца:

  • поиска арендаторов – платежеспособных, ответственных, порядочных;
  • оформления договорной документации;
  • контроля за выполнением арендаторами договорных обязательств и сохранностью имущества;
  • ежемесячного получения платежей и других действий.

Если передать функции арендодателя одному доверительному управляющему или целой команде специалистов, для которых распоряжение недвижимым имуществом в интересах доверителя – основная работа и профильный бизнес, собственник теряет часть дохода, зато минимизирует свои усилия, избавляясь от забот, и просто получает деньги.

Доверительное управление квартирой совершенно необходимо владельцу:

  • надолго или навсегда уезжающему в другой населенный пункт либо другую страну;
  • приобретающему жилую недвижимость за рубежом специально для сдачи внаем;
  • сдающему два и более объекта;
  • не успевшему вступить в наследство и др.
  1. Доверитель – собственник недвижимости;
  2. Доверительный управляющий – физическое либо юридическое лицо, которому передается недвижимый объект;
  3. Выгодополучатель – сам доверитель или другое лицо, получающее прибыль от операций с предметом договора (объектом недвижимости).

Как утверждают эксперты, в случае с жилыми помещениями всем сторонам наиболее выгодно заключать договор о доверительном управлении квартирой среднего уровня. Жилье эконом-класса дает доверительному управляющему слишком скромную прибыль, а элитное – крайне сложное для управления.

Читать дальше:  Когда вводится профессиональный стандарт педагога

Право доверительного управления

Доверительное управление недвижимым объектом предусматривает следующие функции доверительного управляющего:

  • поиск и выбор арендаторов, отвечающих требованиям и пожеланиям выгодополучателя, включая готовность платить максимальный размер арендной платы;
  • контроль состояния арендуемого имущества;
  • подписание документов об аренде (договора, акта приема-передачи). Как правильно составить договор аренды квартиры и образец документа смотрите здесь;
  • своевременное получение арендной платы;
  • обеспечение 100% оплаты коммунальных услуг;
  • бытовые услуги арендаторам (если предусмотрены договором аренды);
  • урегулирование спорных ситуаций с арендаторами;
  • страхование недвижимого объекта и имущества, находящегося внутри;
  • выполнение других обязанностей, прописанных в договоре доверительного управления.

Договор доверительного управления

Три особенности этого документа:

  1. Заключается исключительно в письменной форме;
  2. Обязательно заверяется у нотариуса;
  3. Передача прав обязательно регистрируется в территориальном подразделении Росреестра, если срок договора превышает один год.

Важно: если эти условия нарушены, договор следует считать недействительным.

Закон не устанавливает унифицированной формы документа, но он должен содержать:

  • в самом начале – дату и место подписания, наименование сторон соглашения и предмет договора;
  • дату начала и окончания действия договора;
  • данные о выгодоприобретателе;
  • четкое описание недвижимого имущества как предмета договора с указанием адреса, кадастровых и технических характеристик (данные технического и кадастрового паспортов на квартиру);
  • размер и форму оплаты услуг доверительного управляющего.

По закону, если ни одна из сторон не уведомила другую (другие) письменно о намерении прекратить отношения, договор автоматически пролонгируется на следующий срок.

Важно: если на объект недвижимости наложены какие-либо ограничения или обременения, доверителю рекомендуется упомянуть их в документе.

Иначе доверительный управляющий будет вправе подавать иск, требуя расторжения договора и компенсации в объеме годового вознаграждения. Как проверить недвижимость на обременение, читайте в статье https://realtyinfo.

online/3309-poshagovaya-proverka-nedvizhimosti-na-obremeneniya-cherez-rosreestr.

Собственник заинтересован в том, чтобы документ содержал положения об отчетности управляющего перед доверителем и санкции в случае невыполнения условий договора.

документа также включает:

  • права и обязанности каждой из сторон;
  • порядок расторжения договора;
  • порядок разрешения споров между сторонами;
  • реквизиты сторон, почтовые (юридические) адреса.

Признаки договора доверительного управления

Признаки – это характерные особенности, отличающие договор доверительного управления квартирой либо иным недвижимым объектом от других документов.

Первый признак – объект недвижимого имущества передается в доверительное управление на определенный срок, строго ограниченный договором.

Второй признак – при доверительном управлении имуществом право собственности остается за собственником и не передается другой стороне договора (управляющему).

Третий признак – все действия управляющего, связанные с объектом договора, направлены на выгоду собственника либо другого выгодоприобретателя.

Об особенностях доверительного управления недвижимостью смотрите в следующем видео

Заключение

Собственнику недвижимости необходима крайняя осторожность при любых действиях. В случае передачи имущества в доверительное управление следует внимательно подойти к выбору управляющего, тщательно проверив его репутацию, опыт, условия, предлагаемые доверителям и др.

Рекомендуется избегать договорных отношений с лицами, обещающими очень высокую прибыль, поскольку повышение доходности влечет и возрастание рисков.

Приложение No. 4 к Постановлению Правительства Москвы от 21 ноября 1995 г. No. 951ЗАРЕГИСТРИРОВАНО УТВЕРЖДАЮ ОАО “Гостиный Двор” Председатель Комитета по управлению “___”_________ 199_ г. имуществом г. Москвы “___”_________ 199_ г.ДОГОВОР No. _______ (типовой)АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ — НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ, ПЕРЕДАННОГО В ДОВЕРИТЕЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ ОАО “ГОСТИНЫЙ ДВОР”

г. Москва “___”___________ 199_ г.

Источник: https://kalibr20.ru/urkons/dogovor-arendy-s-doveritelnym-upravljajushhim/

Как сдать квартиру в доверительное управление?

Договор аренды с доверительным управляющим

Татьяна Александрова. Работает в компании Retail-Realty с 2002 года. Опыт 18 лет. По образованию инженер-программист (окончила МГТУ СТАНКИН) и экономист (Московский Банковский Институт при Сбербанке РФ).

Доверительное управление квартирами – это услуга, которую оказывают многие агентства недвижимости собственникам недвижимого имущества. Допустим, у владельца есть несколько объектов, которые он хочет сдавать в аренду и получать доход. Но организовать этот процесс по нескольким квартирам объективно сложно: надо учесть массу нюансов, потратить время.

Многие хозяева квартир в этом доме уже давно знают, как сдать квартиру в доверительное управление. И не жалеют об этом…

Необходимо выполнить серьёзную работу. Речь идёт о следующем:

  1. Выбор конкретной схемы сдачи квартиры. Это может быть долгосрочная аренда или краткосрочная. У каждого варианта есть свои особенности, которые нужно непременно учитывать.
  2. Определение вилки цен. Вы должны понимать, на какой доход можете рассчитывать, готовы ли вы уступить и если да, то насколько. Важно также определить арендную ставку, ниже которой вы не будете сдавать квартиру по разным причинам.
  3. Подготовка недвижимости к показам и к дальнейшей сдаче в аренду. Если недвижимость выставляется на продажу, то покупатели оценивают во многом ещё и перспективу. Они понимают, что мебель может быть вывезена, а в помещениях необходимо будет сделать хотя бы лёгкий косметический ремонт. А вот при снятии недвижимости в аренду (жилой или нежилой) всё оценивается в том состоянии, в котором оно демонстрируется. И в зависимости от увиденного вы можете получить либо выгодное предложение от потенциального арендатора, либо оказаться перед необходимостью дальнейшего показа квартиры.
  4. Проведение фотосъёмки. Сейчас квартиру без качественных снимков нельзя ни сдать, ни продать. Отсутствие фотографий вызовет подозрение в том, что людей просто привлекают на просмотр варианта, который им заведомо не подойдёт. Поэтому этот пункт игнорировать точно нельзя.
  5. Создание и публикация объявлений. Это очень важный этап, так как от него непосредственно зависит то, сколько предложений вы в итоге получите. Если отнесётесь небрежно, такой подход может оттолкнуть потенциального клиента. Аналогично и в отношении чрезмерной любезности с будущими арендаторами (так формируется впечатление, что вы отчаялись и других вариантов у вас уже просто нет).
  6. Распространение информации о квартире разными способами. Если недвижимость относится к элитной, то одних объявлений может быть недостаточно. Кто-то создаёт сайт, посвящённый конкретному объекту. Кто-то добавляет его в базы. Вариантов продвижения много, и чем больше разных схем вы будете использовать, тем выше вероятность, что какой-то способ сдачи недвижимости в аренду принесёт желаемый результат.
  7. Организация просмотров. Желательно, чтобы квартира была свободной, чистой, в надлежащем состоянии. Поэтому за её состоянием необходимо следить. Даже если в квартире никто не живёт, в ней всё равно понадобится периодически делать уборку, а при длительном простое – мелкий текущий ремонт.
  8. Оформление договора аренды. Даже если вы нашли арендаторов, на этом всё не заканчивается. Нужно ещё разобраться с договором, оформить всё в рамках правового поля. Причём любые ошибки в договоре могут быть использованы против вас. Необходимо продумать всё, начиная от способа оплаты и заканчивая решением вопроса компенсации причинённого арендаторами ущерба.
  9. Проверка состояния квартиры, снятие показаний счётчиков, контроль поступления постоянной части арендной платы. Это текущие моменты, которыми также необходимо заниматься. Причём – на регулярной основе. Иначе ситуация может выйти из-под контроля.
  10. Приём квартиры у арендаторов после окончания договора аренды. Очень важно разобраться в том, не было ли вашему имущество причинено ущерба. Стоит учесть, что при длительном проживании возможен естественный износ, что совершенно нормально. Компенсировать его арендатор не должен. А вот какую-то отдельную поломку, которая случилась именно по его вине – в большинстве случаев обязан. Конкретика зависит от локальных норм права, зафиксированный в договоре.
  11. Организация уборки квартиры. Недвижимость после арендаторов нужно привести в порядок. Многие для этого обращаются в клининговые агентства. Но чистота – это только один момент. Периодически необходимо обновлять бытовую технику, мебель, делать косметический ремонт. Всему этому тоже необходимо уделять время.
  12. Поиск новых арендаторов, заключение нового договора и т.д. Весь процесс вступает в новый цикл.

Обратите внимание на то, что выше указаны этапы, непосредственно относящиеся к сдаче квартиры в аренду. Однако с таким получением дохода связаны и другие моменты. Во-первых, необходимо разобраться с налогообложением. Необходимо отчитаться за получение дохода.

Во-вторых, чтобы сдача квартиры в аренду приносила реальную прибыль, стоит составить бизнес-план. То есть желательно учесть не только доходы (арендные платежи), но и расходы на уборку, естественный износ, постепенную замену бытовой техники и налоговые отчисления.

В итоге возникает масса вопросов. И разобраться с ними обычному человеку, далёкому от арендного бизнеса, откровенно сложно. Справиться с данной ситуацией поможет доверительное управление. Но для начала нужно разобраться, о чём идёт речь.

Что такое доверительное управление?

Собственник квартиры или любой другой недвижимости заключает с управляющей компанией договор доверительного управления. Согласно ему собственник передаёт квартиру в управление доверительному управляющему. Данные действия осуществляется в интересах владельца на основании вышеуказанного договора и доверенности, оформленной нотариально.

Обычно такие соглашения заключаются в следующих случаях:

  • владелец хочет получать доход от квартиры, но он находится в другом регионе РФ или за границей и физически не может заниматься всем самостоятельно;
  • у собственника – несколько квартир, у него нет возможности уделять процессу достаточного внимания;
  • арендодатель по состоянию здоровья не способен решать разные задачи по сдаче имущества в аренду;
  • владелец не готов отвлекаться от профильным бизнесом;
  • собственник для повышения доходности своего бизнеса  поручает решение различных вопросов, связанных с арендой, профессионалу, который в них разбирается.

Это наиболее типичные ситуации. Однако договор доверительного управления квартирой может заключаться в других ситуациях. Достаточно просто волеизъявление владельца.

Собственник квартиры в этом доме постоянно проживает за городом. Арендную плату получает на свой расчетный счет.

Какие права и обязанности сторон регламентирует договор?

Такой договор является базовым для сторон. Поэтому подойти к его разработке стоит очень внимательно. Учтите, что стандартные варианты – это далеко не самый лучший вариант. Нередко они составлены с грубыми ошибками и даже нарушением норм ГК РФ.

Находящиеся в Интернете образцы часто создаются просто для того, чтобы сформировать у читателя общее представление, показать, как выглядит такой контракт. То есть подобные «правовое творчество» лучше не применять на практике.

Совет специалистов нашей компании: в подобных случаях обращайтесь к профессиональным юристам.

Итак, в договоре должно быть следующее:

  • идентификация сторон. Имейте в виду, что если у недвижимости несколько собственников, то они все должны подтвердить нотариально свое согласие на передачу имущества в доверительное управление;
  • срок, на который заключается данный договор;
  • права и обязанности сторон. Собственнику квартиры необходимо конкретизировать перечень делегируемых полномочий. Кто-то передаёт риелтору решение всех вопросов, связанных с арендой квартиры. Кто-то – только с поиском арендаторов, а вот на заключение договора аренды собственник как правило присутствовать лично. Могут быть и другие варианты. Всё зависит от того, о чём договорятся стороны;
  • оплата комиссионного вознаграждения агенту. Понятно, что вторая сторона берёт на себя оказание различных услуг на возмездной основе. Поэтому вопросы взаиморасчётов и размера вознаграждения необходимо также прописать в договоре. Обычно управляющая компания берет фиксированный процент от ежемесячной арендной платы. Однако некоторые собственники просят их обеспечить минимальной суммой от арендаторов, а всё, что сверх, риелтор по такой договорённости забирает себе. То есть схемы бывают разными;
  • ответственность сторон. Собственник обязан со своей стороны ежемесячно выплачивать вознаграждение. Риелтор, в свою очередь, отвечает за сохранность квартиры. Конкретная схема предоставления управленческой отчетности должна быть оговорена заранее. Например, агентство по управлению обязано на регулярной основе предоставлять фотоотчеты, подтверждающие сохранность имущества. Возможны и другие варианты;
  • условия внесения изменений в договор;
  • штрафные санкции в случае нарушения условий договора;
  • условия продлонгации договора;
  • досудебный порядок разрешения споров;
  • прочие условия, если стороны на них настаивают.

Обратите внимание, что непосредственно для сдачи квартиры в аренду риелтору нужна также доверенность. Этот документ позволяет легитимно действовать от имени клиента. Любая доверенность в отношении имущества оформляется только нотариально.

Во многих домах существуют проблемы с ТСЖ. Доверительный управляющий их решает.

Подводные камни доверительного управления

Этот способ распоряжения недвижимым имуществом довольно привлекательный для собственника. Казалось бы, он получает арендную плату в несколько меньшем размере, но это совершенно не так. Профессионализм сотрудников проверенных компаний позволяет получить в итоге больший доход от аренды, чем при самостоятельной сдаче.

К тому же собственнику не приходится вникать в большое количество деталей, тратить свое время и силы. Риелтор лучше понимает, как найти самые выгодные по сдаче квартиры варианты на рынке. Поэтому он может найти более платежеспособных  арендаторов, которые готовы платить больше. Тем самым комиссия  риелтора окупится.

То есть сотрудничество получается выгодным для обеих сторон.

Однако стоит учесть, что существует довольно много подводных камней у такого сотрудничества. И их надо непременно принимать во внимание:

  • финансовая безопасность владельца во многом зависит от того, насколько он может доверять риелтору. Поэтому заключать такую сделку стоит не с частным лицом, а с крупным проверенным агентством, дорожащим своей репутацией, например, с управляющей компанией Retail-Realty;
  • важное значение имеет то, насколько детально обозначены нормы права договора. Если в нём всё детально зафиксировано, а соглашение полностью соответствует положениям действующего законодательства, то опасаться нечего;
  • то, как на самом деле выполняются взятые агентом на себя обязательства, нужно периодически проверять. Недобросовестные риэлторы могут в действительности сдать квартиру категории граждан, которую никогда бы не заселил сам собственник. Или же договориться с собственником о схеме долгосрочной аренды, а на самом деле зарабатывать на краткосрочной. Это позволяет увеличить доход, причём в некоторых случаях значительно. Однако и износ квартиры тоже значительно возрастает. В итоге владельцу приходится чаще делать ремонт, а недобросовестный риелтор получает большую прибыль, ничего не вкладывая;
  • недвижимость, переданную в управление, могут использовать  для размещения лиц, находящихся в стране нелегально. Мигранты сообща готовы платить неплохие деньги даже за койко-место. По такой схеме недобросовестный риелтор может получить еще больший доход, скрытый от собственника. Такая квартира не только быстро изнашивается, она ещё и приобретает сомнительную репутацию из-за таких жильцов.

Доверительное управление квартирой может доставить большое количество проблем, если собственник заключает сделку с частным риелтором-управляющим или с компанией с сомнительной репутацией.

Больше всего рисков возникает, когда речь идёт об индивидуальных предпринимателях. Многие агентства недвижимости дорожат своей репутацией. У них существует свой подход к подбору и проверке сотрудников.

Поэтому оформлять с ними договоры намного безопаснее.

Владелец может также предусмотреть заключение сделки с контролем деятельности самого риелтора на постоянной основе. Он не должен сообщать риэлторам, как именно собирается следить за управлением своей собственностью.

Есть разные варианты, начиная от привлечения тайных арендаторов и заканчивая банальным наблюдением со стороны. Владельца никто не ограничивает в выборе конкретного способа.

Доверительное управление квартирой – это отличный способ увеличить доход от сдаваемой квартиры.

Главное – найти управляющую компанию с честными условиями.

Татьяна Александрова. Работает в компании Retail-Realty с 2002 года. Опыт 18 лет. По образованию инженер-программист (окончила МГТУ СТАНКИН) и экономист (Московский Банковский Институт при Сбербанке РФ).

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5e9d5a910efcae26c2f496c7/kak-sdat-kvartiru-v-doveritelnoe-upravlenie-5ea5e9d0f81a0d1b4f44a483

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.